房地产企业如何进行税务筹划？

近年来，为了控制过高的地价和房地产投资过热，国家相继出台了宏观调控政策。先是央行宣布加息，然后出台了“国家六条”，再到国家六条、108号文件限制外资炒房，甚至出现了强制征税等一系列宏观调控政策和配套规则，使得房地产开发企业的税收筹划更具战略性。

一、房地产开发企业税收筹划技巧

房地产开发企业由于其经营范围广、经营活动复杂，采用了多种规划技术。根据他们的特点和业务操作，他们采用的税收筹划技巧可以总结如下。

1.避免平台规划

土地增值税适用四级累进税率，存在明显的税率跳跃临界点。所以节税可以通过规避平台的规划规则来规划，关键操作是控制增长率，通过调整价格和抵扣来实现。

2.投资转化技术

房地产开发企业除了传统的开发销售房地产的经营模式外，还可以采用租赁、投资、合资等多种经营模式。对于房地产开发企业来说，改造技术的效果非常明显。

3.税基规划技术

房地产开发企业占用资金量大，需要不断筹集资金来维持发展能力，而资本规划中的税收筹划则侧重于如何降低税基。银行贷款融资和债券发行都是融资方式，利用利息税抵消效应可以减轻税负，而股票发行属于股权资本模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

4.实现技术

主营业务收入规划的出发点是利用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减轻税收负担。对于房地产企业来说，税收政策对其收入要求非常严格，预售收入要按照预期利润率增加，企业所得税要提前缴纳。房地产销售保证金和预付款应计入缴纳营业税的总收入。

二、房地产开发企业税收筹划

1、利用临界点进行税收筹划

税收临界点的规划方法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，可以通过增加或减少收入或支出来避免承担沉重的税收负担。目前，房地产开发中最常用的方法是规划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准房屋出售，增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；

增值额超过扣除项目金额20%的，全部增值额按规定征税。在这里，“20%的增量”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准房的增值率处于20%的临界点

第一，通过适当控制售价。销售收入下降，免赔额项目金额不变，增值率自然会下降。当然，这会带来另一个后果，就是导致收入减少。不管这样做是否可取，我们都要将减少的收入与降低增值税率的税收支出进行比较，权衡得失才能做出选择。

二是增加免赔额项目。比如增加房地产开发成本，房地产开发费用等。从而进一步提高商品房质量。但增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制，开发成本的扣除比例不得超过取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%。

2.利用不同的投资方法进行税务筹划

房地产开发公司投资房地产有两种不同的投资方式：一是以租代租；第二，房地产股份在合资企业中分享利润

4.利用地方税收优惠政策进行规划

目前我国对不同行业和地区的税收优惠政策还有很多，如：软件企业，增值税实际税负超过3%的，实行即时退税政策；对符合条件的科技企业孵化器使用的房地产和土地免征房产税和城市土地使用税。

企业要想利用好优惠政策，就需要聘请资深财税人员进行规划，而税收规划不仅体现在企业成立之前，而且贯穿于企业的整个生产经营期和清算期。

如果做好税收筹划，将尽可能降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，实现企业利润最大化，对房地产开发企业具有重要的现实意义。

房地产开发周期长，合理控制税收成本对降低企业运营成本至关重要。有必要总结房地产开发中涉及的一些税收问题以及改进和规划的机会，抓住一些税收规划的机会，为房地产业务的发展做出更好的战略规划。2018年6月12日-13日，21日-22日，高盾与税务巨头孙伟联手带来《房地产全价值链税务风险控制与低税负经营》话题。