房地产企业的税务筹划(房地产公司税务筹划书)
发布时间:2020/12/25 21:51:48 点击:5

房地产企业的税务筹划应该怎么做?

近年来,面对国家不断的调控政策,房地产开发企业面临着日益激烈的竞争。在这种背景下,控制企业的经营成本成为提高收入的重要手段,税收筹划是控制成本的方法之一。房地产行业的税种有十多种,并不是所有的税种都适合做税收筹划。土地增值税在税收筹划中具有较大的操作空间。所以房地产开发企业策划土地增值税是正常的。但是税务筹划不当会带来税务稽查风险。

税收优惠政策适用是否合法?

适用于我国房地产开发企业的土地增值税免税如下:

纳税人建造普通标准房屋出售,增值额不超过扣除项目金额的20%;

因国家建设依法征用收回的房地产;

纳税人因城市规划和国家建设需要转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税;

房地产企业向被投资或关联企业转让房地产时,暂免征收土地增值税;

一方出地,另一方出资金,双方合作建房,房屋竣工后暂免土地增值税;

委托代理建设免税:对于开发商来说,虽然取得了收入,但没有产权转让,其收入不属于土地增值税的征税范围;

房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税时,税务机关会认真审核其是否符合相关税收优惠政策的适用要求。但对于是否符合税收优惠政策的规定,往往存在争议。比如“因国家建设需要依法征用收回的房地产”中的“因国家建设需要”如何理解,是否必须有政府规划部门的公告,以及政府与企业签订回购协议收回土地是否可以适用优惠政策等,都存在争议。

销售收入是否有少计的情况?

销售收入是计算土地增值税应税增值额的依据,也是土地增值税预缴阶段适用预征收率的依据。因此,是否存在隐瞒销售收入的行为,如是否存在隐瞒销售价格的行为,附属办公设备的购销合同价格是否合理,装修合同价格是否合理,土地增值税清算单位是否合理合法等。

扣除项目和金额是否准确?

计算土地增值税时可抵扣的项目主要包括:土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房旧房评估价格、与房地产转让相关的税费。同时,纳税人可以按土地成本和开发成本之和的20%增加可抵扣项目。税务机关在税务检查时,主要看是否存在多结转开发费用增加土地增值税抵扣的情况,是否将本应计入管理费用的土地使用税、印花税、房产税等误计入开发间接费用,是否误扣征收费用,各类费用是否有相应的合法凭据,成本分摊是否合法。

综上所述,建议房地产开发企业对土地增值税的税务筹划给予足够的重视。企业应及时掌握最新政策,结合项目实际情况,通过合法的税收筹划方案,减轻企业税负,增强核心竞争力。同时,企业在面对税务机关的质疑时,应积极寻求税法专业人士的帮助,从法律角度积极应对,争取理由。

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